Ungefähr die Hälfte der Deutschen lebt in eigenen Immobilien. Ein großer Teil davon sind Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Um das Spannungsfeld zwischen Eigentum und Gemeinschaft zu regeln, gibt es das WEG-Recht. Das Wohnungseigentümergesetz (WEG) regelt die Eigentumsverhältnisse an einzelnen Wohnungen oder Gebäudeteilen bei einer formellen Teilung des Grundstücks. Denn nach dem BGB selbst gibt es kein Eigentum an Teilen eines Gebäudes. Nach dem BGB ist das Gebäude zwangsweise mit dem Grundstück verbunden und gehört zum Eigentum des Grundstücksbesitzers. Um auch das Eigentum an einzelnen Wohnungen zu ermöglichen, wurde daher 1951 das WEG eingeführt, welches 2020 reformiert wurde. Dieses regelt neben Verfahrensvorschriften im Wesentlichen die Begründung des Wohneigentums, die Teilungserklärung und Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Wohneigentum sowie Rechte und Pflichten von Eigentümern und Verwaltung.
Um sich in dem komplexen Gesetzestext zurechtzufinden und über alles Wesentliche vor Kauf oder Teilung einer Immobile informiert zu sein, sollten Sie sich in jedem Fall anwaltlich beraten lassen. Denn das Eigentum an einer Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft unterscheidet sich in vielen wesentlichen Punkten von dem Eigentum an einer freistehenden Immobilie. Andreas T. Soergel (Fachanwalt WEG-Recht und Mietrecht) berät Sie gern. Nutzen Sie unser Kontaktformular oder rufen Sie uns an, um einen Termin zu vereinbaren.
Warum einen Fachanwalt WEG-Recht/ Anwalt für Mietrecht beauftragen?
Im Studium der Rechtswissenschaften wird das WEG-Recht nur am Rande behandelt. Zudem wurde es 2020 reformiert, so dass ein Rechtsanwalt, dessen Schwerpunkt nicht das WEG-Recht ist, kein Experte auf dem Gebiet ist. Ein Fachanwalt für WEG-Recht hat neben dem erfolgreichen Abschluss des juristischen Studiums und Referendariats eine intensive Weiterbildung im WEG-Recht absolviert. Daneben ist er verpflichtet, sich jährlich auf dem Gebiet weiterzubilden. Den Fachanwaltstitel erhält er nur, wenn er nachweisen kann, bereits ausreichend relevante Erfahrung auf dem Gebiet gesammelt zu haben und eine Vielzahl von Mandanten gerichtlich und außergerichtlich vertreten hat. Bei einem Fachanwalt für Mietrecht und WEG-Recht können Sie also sicher sein, die beste Beratung und Vertretung auf dem Gebiet zu bekommen.
Andreas T. Soergel ist ihr Anwalt für Mietrecht und WEG-Recht in Stuttgart. Er besitzt den Fachanwaltstitel für Mietrecht und WEG-Recht und jahrelange Erfahrung in Stuttgart. Kontaktieren Sie uns gern telefonisch oder über unser Kontaktformular.
Im Folgenden geben wir Ihnen gern vorab einen kurzen Überblick über die wichtigsten Regelungen des WEG-Rechts:
Anwalt Mietrecht: Eigentumsverhältnisse in einer Wohnungseigentümergemeinschaft
Bevor Wohnungen in einem Haus an mehrere Eigentümer verkauft werden können, ist zunächst eine Teilungserklärung (§ 8 WEG) erforderlich. Zum Eigentumserwerb kann auch ein Vertrag nach § 3 WEG geschlossen werden. Hier ist zusätzlich eine Eintragung in das Grundbuch sowie die notarielle Beurkundung des Vertrages erforderlich.
Im Rahmen des WEG-Rechts kann Eigentum nur an einer Wohnung im Haus erworben werden. An allen übrigen Bestandteilen des Hauses kann nur Teileigentum erworben werden. Das Eigentum an der Wohnung ist damit Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers. Gemeinsam genutzte Räume und Flächen sind hingegen Gemeinschaftseigentum.
Die Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist relevant für die Frage der Anteile an den Kosten für den jeweiligen Eigentümer bezüglich Reparatur und Instandhaltung.
Bestimmte Dinge sind stets Gemeinschaftseigentum, wie beispielsweise der gemeinsam genutzte Aufzug, tragende Wände des Gebäudes, gemeinschaftlich genutzte Abwasser-, Abgas- oder Heizungsrohre oder Gemeinschaftsräume. Über die Teilungserklärung können jedoch auch bestimmte sogenannte „sondereigentumsfähige“ Teile zum Sondereigentum erklärt werden. Daher ist es immer wichtig, vor dem Kauf die Teilungserklärung gründlich zu lesen und zu verstehen.
Andere gehören immer zum Sondereigentum, wie beispielsweise nicht tragende Wände in einer Wohnung, Deckenverkleidungen, Wandverkleidungen, Fußbodenbeläge aller Art, Innentüren und sanitäre Installationen. Nicht zum Sondereigentum gehören regelmäßig Tragende Gebäudeteile wie Decken, Treppenhäuser, Dächer oder zum Teil Fenster.
Für bestimmte Bereiche kann dies explizit geregelt werden, z.B. Tiefgarage, Flächen auf dem Grundstück oder Kellerräume. Auch bei folgenden Bestandteilen bestehen nicht eindeutige Verhältnisse oder es sind gesonderte Regelungen erforderlich:
Balkone: Der Innenanstrich, der Raum des Balkons, das Mörtelbett sowie der Bodenbelag gehört zum Sondereigentum. Die Außenwände, die Balkondecke und der Belag der Brüstung zählen zum Gemeinschaftseigentum.
Fenster: zählen grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum. Die Kostentragung hierzu kann jedoch im Rahmen der Eigentümerversammlung anders geregelt werden.
Garten/Terrassen: Diese gehören immer zum Gemeinschaftseigentum, weil sie nicht sondereigentumsfähig sind. In der Praxis wird deshalb meist ein Sondernutzungsrecht eingeräumt und mit einem Sondereigentum verknüpft.
Wohnungseingangstüren: es ist zwischen Innen- und Außenseite zu unterscheiden. Nur die Innenseite darf verändert werden.
In jedem Fall sollte bei dieser Aufteilung der Rat eines Anwalts für Mietrecht eingeholt werden, um künftige teure und langwierige Streitigkeiten zu vermeiden.
Anwalt Mietrecht: Die Wohnungseigentümergemeinschaft
Durch den Kauf einer Eigentumswohnung wird man automatisch Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft aller Wohnungen in der konkreten Immobilie. Diese regelt die Angelegenheiten der Immobilie in einer Eigentümerversammlung, die jährlich einzuberufen und durchzuführen ist. Bereits hier sind rechtliche Vorgaben zu beachten, damit die dort gefassten Beschlüsse auch rechtssicher sind. Daher ist die fachliche Beratung durch einen Anwalt für Mietrecht und WEG-Recht unerlässlich. Über die Eigentümerversammlung und deren Beschlüsse ist ein Protokoll zu erstellen und allen Eigentümern zukommen zu lassen. Auch hier ist die konkrete, rechtssichere Formulierung von erheblicher Bedeutung.
Folgende Themen werden regelmäßig auf Eigentümerversammlungen besprochen und Beschlüsse hierzu gefasst:
- Instandhaltung und Instandsetzung (Sanierung, Reparatur)
- Hausgeld und Wirtschaftsplan
- Verwaltung der Hausgemeinschaft
- Haus- und Gemeinschaftsordnung
- Gebrauchsregelungen
- Entscheidungen über bauliche Veränderungen
- Überprüfung der Jahresabrechnung
Außerordentliche Eigentümerversammlungen können bei besonderen Umständen oder besonders dringlichen Angelegenheiten wie zum Beispiel zur Vermeidung erheblicher Schäden am Gemeinschaftseigentum durch Wasserschäden oder Schimmel oder wenn der Verwalter seine Aufgaben nicht ordnungsgemäß erfüllt, einberufen werden.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft benennt in der Regel einen Vertreter, der diese nach außen vertritt und Geschäfte für sie im Rahmen seiner Vertretungsbefugnis abwickeln kann. Auch kann ein externer Verwalter bestellt werden. Über Möglichkeiten und Fallstricke kann auch hier ein Anwalt für Mietrecht und WEG-Recht beraten.
Anwalt Mietrecht: Rechte und Pflichten der Eigentümer
Die Eigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft haben das Recht zur freien Verfügung über ihre eigene Wohnung, zur Nutzung des Gemeinschaftseigentums, zum Verkauf der Wohnung nach Genehmigung durch den Verwalter sowie zur Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung.
Dem gegenüber stehen die Pflicht zur Zahlung der monatlichen Nebenkosten, des Instandhaltungsanteils, Sonderumlagen und des Hausgeldes sowie zur sorgfältigen Behandlung des Gemeinschaftseigentums sowie Gewährung des Zutritts zum Sondereigentum bei notwendigen Sanierungen.
Anwalt Mietrecht: Haus- oder Gemeinschaftsordnung
Viele Wohnungseigentümer regeln ihre Angelegenheiten in einer Gemeinschaftsordnung. Diese wird im Grundbuch vermerkt. Änderungen sind nur einstimmig und notariell beurkundet möglich. Hier werden die grundlegenden Dinge, die auch für künftige Käufer interessant sind, niedergeschrieben.
Folgende Regelungen sind meist enthalten:
- Regelungen, die das Sondereigentum betreffen
- Vorschriften zur Nutzung der Wohnanlage
- Stimmrechtsverteilung
- Kostenverteilung
- Auflagen zu gewerblichen Tätigkeiten in der Wohnanlage
- Regelungen zur Gartennutzung
- Regelungen zur Instandsetzung
- Bestimmungen zur Tierhaltung und zu Hausmusik
Daneben kann ohne die oben genannten Formerfordernisse eine Hausordnung erstellt werden, die das alltägliche Miteinander der Bewohner regelt, wie beispielsweise Regelungen zur Treppenhausreinigung oder zum Winterdienst.
Fachanwalt WEG-Recht: Leistungsspektrum
Andreas T. Soergel berät und vertritt sowohl Bauherren, als auch Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaften. Er berät und unterstützt bereits bei der Teilungserklärung eines Wohnhauses und bezüglich des Miteigentümervertrags (§ 3 WEG). Im Gegensatz zum Notar, der stets alle Interessen im Blick haben muss und neutral berät, kann Fachanwalt Andreas T. Soergel Ihre Interessen in den Fokus rücken und für Sie günstige Klauseln durchsetzen.
Vor dem Kauf einer Wohnung sollten Sie sich ausführlich über Rechte und Pflichten in einer Wohnungseigentümergemeinschaft informieren, um späteren Konflikten vorzubeugen. Immerhin investieren ein Großteil der Wohnungseigentümer einen wesentlichen Teil ihres lebenslangen Vermögens in eine Eigentumswohnung. Hier sollten keine Fragen offen bleiben. Neben den allgemeinen Rechten und Pflichten prüft Fachanwalt Andreas T. Soergel gerne bereits bestehende oder geplante Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen sowie bei Eintritt in eine bereist bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft die Protokolle und Beschlüsse, die in der Vergangenheit gefasst wurden und erläutert Ihnen ausführlich die sich daraus ergebenden Konsequenzen und Handlungsmöglichkeiten für Ihr konkretes Objekt.
Daneben vertritt und berät Andreas T. Soergel sowohl die gesamten Wohnungeigentümergemeinschaften als auch einzelne Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Durchsetzung ihrer Interessen. In Wohnungseigentümergemeinschaften kann es häufig zu Konflikten kommen. Rechtlich relevant und oftmals mit großer finanziellen Relevanz verbunden sind Meinungsverschiedenheiten bezüglich der Abgrenzung von Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum und damit verbundenen Rechten und Pflichten. Insbesondere Instandhaltungen und Sanierungen, die mit großem finanziellen Aufwand verbunden sind, zum Beispiel der Tiefgarage oder der Fassade, führen häufig zu Rechtsstreitigkeiten in einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
Als Anwalt für Mietrecht und WEG-Recht berät und unterstützt Andreas T. Soergel Sie bei der Einberufung und Durchführung der Eigentümerversammlung, sowie bei der rechtssicheren Gestaltung von Protokollen und Beschlüssen. Er berät die Wohnungseigentümergemeinschaft zu rechtlichen Möglichkeiten und Grenzen. Durch die neutrale Beratung der gesamten Gemeinschaft bereits vor Beschlussfassung kann teuren und langwierigen Rechtsstreitigkeiten im Nachhinein vorgebeugt werden.
Wollen Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten? Auch hier berät und vetritt Sie Andreas T. Soergel als Anwalt für Mietrecht und WEG-Recht und kann für Sie vertragsgestaltend tätig werden. Daneben steht Ihnen Andreas T. Soergel (Fachanwalt WEG-Recht) beim Verkauf gern beratend und gestaltend zur Seite. Ein Schwerpunkt der Beratung ist oftmals die Beauftragung eines WEG-Verwalters, dessen Rechte und Pflichten, sowie die Handlungsoptionen, wenn dieser seien Befugnisse überschreitet.
Andreas T. Soergel (Fachanwalt WEG-Recht) berät Sie zu sämtlichen Aspekten bei der Durchführung einer Eigentümerversammlung sowie zu den Erfordernissen einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Auch wenn einzelne Eigentümer beispielsweise ihre Sonderumlage nicht entrichten, kann Andreas T. Soergel die Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den säumigen Eigentümer außergerichtlich und gerichtlich durchsetzen.
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